半岛全站我国房地产市场现状及未来发展趋势分析9篇我国房地产市场现状及未来发展趋势分析房地产企业现状及未来发展趋势分析一、中国房地产企业现状分析在房地产行业发展过程中,房地产企业的估值中枢随着行业不同阶段的成交情况,下面是小编为大家整理的
在房地产行业发展过程中,房地产企业的估值中枢随着行业不同阶段的成交情况,盈利变化和政策环境一直在发生着剧烈变化.
从历史地产股的估值与 ROE 的关系来看,08 年以前,房地产行业 ROE 和 PE 呈现同步关系,而且 PE 随着 ROE 的突破而创出新高,而 08 年之后,随着严苛房地产政策的出台,PE 持续收缩至 20 倍以下,随后 PE 会领先于 ROE,其内在联系可以理解为房企的销售改善,销售利润水平回升,市场给予估值上的反映,而由于房企会计制度延后确认的属性,所以体现到财务报表上房企的 ROE 随后同步出现改善趋势.
从房地产的黄金十年到行业的白银时代,行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实,过去一味囤地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续,在利润率下行趋势下,高杠杆、快周转的模式曾一度大行其道,但随着行业调控手段的多样化和严格化,一味追求高杠杆、快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压,在这种利润和规模的平衡之下,如何追求“有质量的增长”、追求资产回报率的提升,成为了当下房企的命题.因此如何理解地产股的合理估值,应该正确且深入地来看待未来中国房地产企业 ROE 的发展方向.
回顾历史,可以发现中国地产行业 ROE 的变化一直受到政策的调控和行业环境变化的影响,将房地产行业发展历程分为四个阶段：
1998 年国家开启住房改革,中国的房地产市场经济开始形成,随后政府配套推出一系列措施,推动房地产市场的快速发展,随后到 2002 年土地招拍挂制度的出台,将房价和地价正式捆绑在一起,形成了房价和地价的联动效应,此时房企竞争力主要体现在资源获取的优势上,谁能够获取土地资源谁就能够盈利,重拿地轻开发是这个时期房企的典型特征.尤其 05 年以后,资源逻辑的烙印贯穿着该时期的行业发展,这一阶段房企的 ROE 水平主要由净利润率水平决定,毛利越高的房企 ROE 相对越高.
金融危机之后,中央在2008年底开始出手救市,货币政策连续5次降息,首付比例重新下调至 20%,按揭利率下调至 7 折等,叠加“4 万亿”刺激政策,房地产行业步入黄金 10 年的尾声,房价进入了一个历史性上涨阶段,无论涨幅,持续周期均远超以往,从 2009 年 3 月开始,全国房地产市场均价连续上涨 29 个月,其中2009 年当年全国商品房均价上涨 23.2%创下历史最高点.
价格的快速蹿升和销售的回暖充分激发了开发商补库存的热情,在土地市场几乎不计成本的拿地,掀起了国内地王潮,而高杠杆拿地的背后则是负债率的快速扩张,在此阶段整体房企的资产负债率较08年之前平均提高20个百分点左右,在此阶段房企的 ROE 的提升主要依靠杠杆规模的扩张. 2007 年房企 ROE 排名靠前房企资产负债率
国家从2010年开始实施有史以来最严厉调控,共有49个城市出台限购政策,使得过热的需求快速得到抑制.2011 年,新国八条的出台,不仅进一步强化限购限贷,同步启动了房价控制目标的问责机制,房价快速上涨的势头迅速得到遏制.另一方面,由于刚性的土地出让制度,导致地价涨幅并没有和房价涨幅同步调整,而导致房价的涨幅持续低于地价,行业的毛利率进入下行通道,融资环境的收缩也进一步压缩房企的利润空间.
由于囤地坐等房价上涨的盈利模式无法持续,高杠杆叠加高周转模式成为主流,在融资成本抬升和利润中枢下移的背景下,通过加快开发速度,缩短拿地到销售的周期,提升资金的使用效率,在保“质”的情况实现“量”的增长,但是行业的整体 ROE 开始拐头向下.
在行业经历了 2013 年的火爆之后,2014 年迎来了调整,成交量加速下跌,房价环比下降,流动性压力持续加大,开发商的杠杆水平已明显难以承受当时的市场调整,快周转的模式也不堪重负,随后到 6 月份,信始悄然改善,调控政策出现松动,9 月末政府出台 930 政策开始刺激需求,到 15 年上半年央行连续的降
息降准带动行业全面回暖,在流动性扎堆释放下,主流城市一骑绝尘,开启新一轮周期.
这轮周期的特点在于：1）、房企越发注重效率,在此阶段万科率先提出了有质量的成长,随后控制成本,注重管理,提升效率成为房企的必然选择.为了充分提升效率、控制成本,房企开始在管理体制和激励机制方面做出大胆的改革,房企开始推行三级区域架构,将权利下放,扁平化管理层级,同时配套跟投机制的出台,将项目、区域和总部三层管理人员绑定,加快业务运营流程和决策速度.2）、房价迎来新一涨周期,带来 2011 年以来净利润率的持续负向贡献从 2016 年开始扭转,经历了 5 年的负向贡献后,从 2016 年开始利润率对房企的 ROE 的变动产生正向影响,预计 2017 年这种趋势仍将延续. 房企集中度变化
根据2010年以来国内龙头房企集中度变化,可以看到近7年来集中度提升从未停止,但是相对而言提升速度有区别,在政策最严苛、市场环境最有压力的年份,如 2010 年、2012 年、2014 年,龙头公司集中度提升速度最快,而在相对的地产牛市中,龙头集中度提升的速度并不明显.
从ROE的波动规律来看,可以看到,龙头房企的ROE基本和行业水平保持同向波动,2013 年以前持续上行,而 2014 年开始回落,又于 2016 年开始反弹,龙头房企也并无法阻止行业系统性的变化.但在同向波动的同时,可以看到,龙头房企在集中度提升的过程中,呈现更为鲜明的安全护城河.龙头房企 ROE 和行业水平在拉大,2010年龙头房企平均ROE水平比行业水平高2.1个百分点,但到了2016年,这个数字提升到了 5.0 个百分点.
从美国经验来看,比较了03年至今美国龙头房企ROE水平和市占率的变化可以看到：
1、美国龙头房企的集中度提升不是一帆风顺,在遭遇 07 年经济危机的背景下,也一度出现明显收缩,直到 2011 年才重新回到上行周期；2、龙头房企的 ROE水平无论在上行周期还是在危机期间均高于行业平均水平,这主要得益于龙头房企在盈利能力方面的突出优势,同时周转能力也有所贡献,而杠杆起到的作用有限. 美国 TOP5 房企 ROE 水平
在 2000 年至今,美国龙头房企市占率和 ROE 的变化大致可分为三阶段,在这三个阶段中,龙头房企的 ROE 表现均好于行业平均水平,主要表现和主要原因在于：
1、2000 年至次贷危机前,美国房价保持持续上行,净利率是影响龙头房企ROE变动的主要因素,龙头房企盈利能力强于行业内其他房企,推动了ROE 超过行业平均水平；
2、次贷危机期间,净利率变动对龙头房企 ROE 变动的影响大幅增加,且周转率开始成为第二大影响因素,危机期间龙头房企依靠其突出的盈利能力和周转能力使 ROE 水平下降程度小于行业平均水平；
与中国龙头房企净利率、周转率和杠杆三大因素共同驱动 ROE 的情况不同,净利率变动解释了美国龙头房企ROE变动的大部分,周转率变动在2000年以前和次贷危机之后也存在一定影响,而权益乘数变动的影响则较为微小.由此可见,在美国房地产市场中,龙头房企在通过加杠杆提升 ROE 方面没有特别的偏好,而净利率成为驱动 ROE 的主要因素,外部负面冲击也是首先通过打击龙头房企的净利率从而传导至其 ROE.
美国龙头房企净利率在九十年代初至次贷危机前期间内的走势,反映了外部经济环境（克林顿“新经济”政策与互联网泡沫后宽松的货币环境）和内部成本费用管控能力的综合结果,营业开支和净利息支出占营收的比重维持在稳定较低水平,而毛利率随着房价的走高逐渐提高；次贷危机期间,外部环境因素成为绝对主导,新建住房销售价格一度下跌约 15%,这严重压缩了龙头房企的毛利率,同时由于营业开支和净利息开支缩减不及营业收入减少迅速,造成危机期间营业开支和净利息支出占比较大幅度上升,最终导致净利率断崖式下跌.2011 年开始,美国房地产市场逐渐走出次贷危机阴影,房价重新修复并创出新高,龙头房企的净利率随之修复并稳定在危机发生前水平. 美国 TOP5 房企净利率
美国龙头房企在产品精细化定制、价格精准定位、土地成本和三费严格控制、项目运作能力提升等方面有所作为,注重防范市场风险,提升了自身盈利能力,从而使ROE维持在良好的水平.以美国龙头房企Pulte为例,其通过客户细分优化产品定价和采购管理、缩短建造周期以及积极向产业链上游延伸等方式控制其成本从而达到提升毛利率的目的,1988 年至 2016 年期间,毛利率由 14%提升至 25.3%.
经济的复苏和繁荣催生出新的置业需求,带来了八十年代末和整个九十年代龙头房企周转率的快速提升,尽管美国经济在 2001 年遭受了互联网泡沫和“911”的双重打击,但是随后美联储的连续降息重新刺激了美国经济,使得龙头房企的周转率得以维持在高位.次贷危机则直接造成了周转率的快速下行,而同样在2011 年左右,经济复苏带动了周转率重新提升.由此可见,美国龙头房企的周转率并不随集中度的提升而呈现单向变动,而是与外部经济环境密切相关. 美国 TOP5 房企资产周转率
美国龙头房企周转率呈现随周期波动的特征,且其变动对 ROE 的影响次于净利率变动.龙头房企在房地产上行周期中借市场之势加快周转可以为提升 ROE 带来较大贡献,而在下行周期中规模扩张适当控制,并凭借自身的周转能力将销售维持在良好水平,能对 ROE 水平的稳定带来一定益处.以龙头房企 NVR 为例,其在九十年代中期至 2010 年期间巧妙利用土地期权,使得资产负债表呈现“轻资产”的特点,周转能力明显优于其他四家龙头房企.
美国龙头房企周转率呈现随周期波动的特征,且其变动对 ROE 的影响次于净利率变动.龙头房企在房地产上行周期中借市场之势加快周转可以为提升 ROE 带来较大贡献,而在下行周期中规模扩张适当控制,并凭借自身的周转能力将销售维持在良好水平,能对 ROE 水平的稳定带来一定益处.以龙头房企 NVR 为例,其在九十年代中期至 2010 年期间巧妙利用土地期权,使得资产负债表呈现“轻资产”的特点,周转能力明显优于其他四家龙头房企. 美国 TOP5 房企资产负债率
美国龙头房企PE变动与ROE变动大致同向,表明市场愿意给高ROE的企业更高的溢价.
在次贷危机之前,由于房企 ROE 提升主要来自于房价上涨,虽然集中度提升,但是市场体现出的龙头房企 PE 相较于行业平均 PE 无明显溢价；
而在危机之后,龙头房企PE相较于行业平均PE溢价开始上行,市场开始认同具备更强周转能力和更强大品牌优势的龙头房企,而给予更高估值溢价.
经过中国历史的回溯和美国经验,站在当前时点,如何理解房地产行业集中度提升影响未来 ROE 的变迁？
房价的上行一定是带来房企利润率上升的必要条件,统计了 08 年以来的市场房价的情况和龙头房企、SW 房地产板块的毛利、净利水平,发现当房价增速开始下行时多半会带来利润率的下滑,而利润水平改善的同时一般会伴随着前一年房价增速的上涨.如 08 年、11 年和 14 年,当前全国的商品房销售增速分别较上一年下降 16.4%、1.1%和 6.3%,而第二年房企的毛利则对应较前一年下降 6.7%、1.4%和 0.9%.近年来房企利润水平有明显改善的 09 年和 17 年,其前一年的房价增速分别较上一年增长 24.8%和 2.6%.具体体现在企业运营上则反映为销售量价的改善体现在未来的结算利润水平上升.
自 2015 年以来的本轮周期中,房价在 2015 年和 2016 年连续恢复上涨弹性,重点房企也从 2017 年开始利润水平出现改善,历年以来在房价恢复弹性之后来年则呈现出利润改善趋势,而本轮房价回复弹性后,利润水平在 2017 年才出现改善的主要原因在于房企在加快周转的过程中将销售充分前置,而导致竣工和销售之间的节奏较过去会有一定延迟,因此 2018 年预计房企的利润水平仍有望继续保持改善的节奏. 商品房均价增速与龙头房企毛利水平
但是 2016 年三季度开始,主流城市率先开启调控模式,2017 年行业迎来史上最为严苛的调控环境,政府在预售证制度上强有力的管制之下,2017 年商品房价格涨幅明显较 2016 年下降 4.5 个百分点,2018 年行业定调房住不炒,叠加预售证限价管制的延续,预计房价将难以继续保持加速上涨趋势,因此在此期间内预售的商品房利润率将很难继续保持改善的趋势,对应可能从 2019 年开始,房地产板块的利润率正向贡献周期可能就结束了.
土地价格的上行一直是压制房企的利润水平的主要因素,从历史数据来看,仅 2011 年和 2012 年房价的增速高于地价增速,其余时段地价的增幅均大于同时期房价的涨幅,从补库存的角度来看,在...
篇二：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析房地产行业发展现状及发展前景分析
2018 年房地产行业政策基调仍然以紧为主, 年初以来政策依旧围绕“房住不炒”的定位展开. 2018 年年初, 银监会提及继续遏制房地产泡沫化, 政府工作报告要求继续坚持“房住不炒”定位, 住建部表示坚持调控目标不动摇, 力度不放松；此外, 海南省出台严厉调控政策. 2018 年 5 月, 住建部对房地产调控两次表态, 一方面就楼市问题约谈了多个城市负责人, 另一方面下发通知, 再次强调毫不动摇地坚持“房住不炒”定位, 6 月份决定协同七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动. 2018 年 7 月, 住建部召
开吹风会, 提出商品住房库存不足, 房价上涨压力较大的地方, 应有针对性地及时调整棚改安置政策, 政治局召开会议提出“坚决遏制房价上涨”. 2018 年 10 月, 国务院常务会议再次提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策.
2018 年初至今, 房地产市场基本面呈现下滑走势, 一方面体现为商品房销售增速回落, 另一方面体现为土地市场溢价率下行且流拍现象增加. 2018 年10 月商品房销售面积累计增速约为 2.2%, 相比 2017 年全年增速回落约 5.5pct, 而且在低基数的背景下, 2018 年 9 月、10 月商品房销售面积的单月增速已连续2 个月处于负增长区间. 另一方面, 100 大中城市数据显示, 住宅类用地土地成交楼面均价从 2018 年年初的 5435 元/平方米左右下降至 2018 年 10 月的 4419元/平方米左右, 住宅类用地土地成交溢价率相应从约 22.8%下降至约 5.3%.
2018 年以来, 土地流拍率开始明显提升, 也反映了土地市场的冷却. 根据 300 城土地市场数据, 2018 年 1-10 月土地流拍宗数达到了 543 宗, 以土地宗数计算的土地流拍率达到了约 6.8%, 创下了自 2010 年以来的新高.
目前一二线与三四线城市销售下滑趋势较为明确, 但内在因素却各有不同. 截至 2018 年 10 月, 一二线城市销售面积累计增速约为-1.2%, 商品房销售表现依然较为弱势, 三四线城市销售面积累计增速约为 3.7%, 相比 2017 全年销售面积增速放缓约 9.9pct.
一二线城市基本面下滑的主要因素来自于新推盘去化率的回落. 对于一二线 年下半年以来去化率开始逐步下滑, 尤其是在 7 月 31 日政治局会议表示“坚决遏制房价上涨”之后, 楼市观望情绪加重. 从具体数据来看, 重点城市（包括一线和二线城市）新开盘去化率从年初 80%左右下降至近期的 60%左右, 其中一线城市三季度以来平均去化率约为 55%, 二线城市三季度以来平均去化率约为 73%, 相比年初均明显下滑.
三四线城市基本面放缓的主要因素来自于棚户区改造及货币化安置率的逐步回落. 一方面, 从为棚户区改造提供资金支持的 PSL 来看, 2018 年下半年以来新增提供资金量显著回落, 2018 年上半年月均提供资金量约为 829 亿元, 而 7 月至 11 月月均提供资金量仅约 303 亿元, 下降幅度达到约 63%. 另一方面, 根据 2018 年 10 月 8 日国务院常务会议的表述, “因地制宜调整完善棚改货币化安置政策, 商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策”, 从目前房地产市场整体库存已处于低位的实际情况来看, 后续棚户区改造货币化安置率或将呈现下降趋势.
2018 年房地产行业基本面不断回落, 整体上与历史周期存在较大的相似性, 但也存在一些不同之处. 考虑到周期演进的相似性, 我们选取了 2011 年底与 2013 年底与当前时间点进行对比. 其中, 2011 年政策仍然处在较为紧缩的环境之中, “国八条”在限购、限贷方面进行升级扩容, 全年政策基调维持严厉局面, 年底时销售面积单月增速已经持续负增长；2013 年政策也处于较为紧缩的环境之中, “国五条”要求继续做好房地产调控工作, 全年政策基调也比较严格, 年底时销售面积单月增速也处于持续负增长状态. 我们认为, 库存水平的高低和地产投资的增长结构是本轮周期与历史周期的主要不同. 从库存水平来看, 当前时点库存去化周期处于历史低位, 相比2011年底与2013年底都要低. 从竣工未售库存来看, 该类库存对应于国家统计局公布的商品房待售面积（住宅）, 截至2018年10月该类库存绝对值约为2.57亿平, 相应去化周期约为1.91个月, 而 2011 年底该类库存绝对值与去化周期相应约为 1.69 亿平和 1.92 个月, 2013年底该类库存绝对值与去化周期相应约为 3.24 亿平和 3.08 个月.
从竣工未售库存来看, 当前库存去化周期低于 2011 年底和 2013 年底
从开工未售库存来看, 截至 2018 年 10 月该类库存绝对数值约为 17.23亿平, 相应去化周期约为 13.98 个月, 而 2011 年底该类库存的绝对数值与去化周期分别约为 16.97 亿平和 21.10 个月, 2013 年底该类库存的绝对数值与去化周期分别约为 21.83 亿平和 22.63 个月.
从开工未售库存来看, 当前库存去化周期低于 2011 年底和 2013 年底
从地产投资来看, 当前周期及2011年底和2013年底均处于地产投资增速的相对高位, 且后续均呈现下滑趋势, 但本轮周期有所不同的是内部增长结构的差别. 截至 2018 年 10 月, 房地产开发投资完成额同比增速约为 9.7%, 从内部增长结构来看, 土地购置费和建安投资额的同比增速分别约为 63.4%和-4.0%, 因此地产投资的高增速主要依靠土地购置费推动, 而2011年和2013年房地产开发投资的高增速主要依靠建安投资额所推动.
当前时点房地产行业基本面走势与2011年底及2013年底相比, 总体而言相同之处多于不同之处, 均处于较为明确的下行通道之中.
中长期需求释放边际放缓但总量仍较稳定, 房价在基本面仍然健康的条件下整体系统性风险有限, 但未来区域分化或将加剧. 人口增长与城镇化带来的刚性需求和改善需求释放将放缓, 因此总需求或将平缓, 但更新需求将逐步增加. 房价剧烈波动风险不大, 但未来上涨空间亦或有限. 从海外经验看, 城镇化快速发展后楼市供需将相对平衡, 但房价仍会随人口流动、经济增长和通货膨胀而波动, 且产业变迁带来的人口和财富分化将推动各区域房价走势分化, 精选人口产业向好的核心城市置业和重点布局该类城市的房企是未来投资的关键.
小婴儿潮人群刚需与改善需求在过去十余年集中释放, 未来增量人口需求将平稳释放. 人口是房地产中长期需求的核心因素, 1982 年与 1987 年是中国上一轮出生人口高峰（对应上世纪 60 年代的大婴儿潮）, 这些人群进入 20 岁-35岁年龄区间后刚性需求和改善性需求集中释放, 推动了过去十余年的地产牛市. 另一方面, 2014 年至 2016 年出台的鼓励改善性需求的政策也使得潜在改善需求借助金融杠杆集中释放. 随着小婴儿潮人群逐步迈入稳定阶段, 未来增量人口带来的需求释放将放缓.
城镇化空间仍在, 但快速增长阶段或已结束. 截至 2017 年末, 中国城镇化率为 58.52%, 美国 2010 年超过 80%, 而日本 2015 年超过 90%；与美国和日本相比, 中国城镇化率仍有提升空间. 但另一方面, 从发达国家经验来看, 城镇化率超过 60%后增速将明显放缓. 房地产市场仍有发展空间, 但短期快速增长的动力可能并不充足.
人均面积提升带来的改善性需求仍有空间但预计也将放缓, 但住宅更新需求将成为新的需求支撑因素. 根据我们测算, 2017 年中国城镇居民人均居住建筑面积约为 35.45 平方米, 换算为套内面积后与世界主要发达经济体相比仍有一定差距, 但早已告别住房短缺时代. 从人口密度和社会背景角度看, 中国人均居住面积有望逐步达到日本和韩国水平. 另一方面, 当前存量住房（尤其是房改前公房和自建房）质素普遍偏低, 随着这部分住房逐步进入更新周期（如房改前公房房龄至少已 20 年）, 更新需求将成为未来重要需求支撑. 根据我们的测算, 至 2017 年末中国城镇住房总存量约 288.40 亿平；若保守估计未来十年更新 2017 年末总存量的 10%, 将带来年均约 2.88 亿平的住房需求.
房价整体大幅回调风险并不大, 但若短期快速上涨或存一定风险. 万科发现当居民部门利息保障倍数高于 1.5 倍时, 基本没有国家/地区发生过房价大跌情况. 美国在第一次大涨顶峰期, 家庭总储蓄对利息偿还的覆盖倍数为 2.14, 2007 年时只有 1.46；日本第一次大涨时为 3.75, 1989 年时只有 1.49；香港在1997 年时仅为 1.23；芬兰在 1989 年时只有 0.73, 2007 年时有 1.55, 同期西班牙仅为 0.99. 我们计算出 2018 年三季度末中国居民部门利息保障倍数约为 6.7倍, 远高于 1.5 倍的临界值, 房价整体大幅调整风险并不大. 但另一方面, 该指标近年来出现明显下滑, 表明房价与房贷余额的快速上涨部分降低了住房信用体系的安全性. 房价短期快速上涨来自于需求短期快速释放, 而需求短期快速释放多需要金融杠杆助力. 从这个角度看, 在政策基调中性情况下房价短期快速上涨动力并不充足.
从美国经验来看, 产业变迁带来的人口和财富分化将使得不同区域房价出现较大分化. 观察近三十年美国主要城市房价涨幅情况, 我们发现以科技半岛全站、娱乐、服务业为主导产业的洛杉矶、旧金山和纽约房价涨幅远高于以汽车、钢铁和石油为主导产业的底特律、克利夫兰和达拉斯. 房价走势迥异背后的核心因素是产业发展带来的人口与财富分化.
中国人口趋于聚集现象明显, 核心城市及都市圈人口增速远超平均. 我们统计了全国 160 多个主要城市 2015 年以来的常住人口增长情况, 结果发现珠三角和长三角都市圈、西安、郑州、武汉、长沙、成都、重庆、贵阳等城市常住人口增速显著高于全国水平；深圳、成都等六城市由于新经济发展与人才政策执行较好, 人口增速明显领先其他城市（北京和上海近年通过行政手段严控人口）.
城市分化来源于产业发展分化, 马太效应作用下区域分化大势所趋. 按城市拥有中国 500 强企业总营收排名, 靠前城市多为一线及杭州、南京、苏州、武汉等核心二线城市；楼市长期看人口, 人口长期看产业, 当前各行业龙头马太效应愈发显著, 总部经济对于人才吸引力难以撼动, 预计中长期中国楼市发展将类似于美国走出区域分化大势；精选人口产业向好的核心城市置业和重点布局前述城市的上市房企是未来投资的关键.
住房保障建设起步较早, 是中国重要民生工程, 与住房市场并行发展. 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房, 一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、安居房等构成. 1998 年 7 月, 国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知, 宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配, 实行住房分配货币化, 并提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系. 经济适用房方面, 新建的经济适用住房实行政府指导价, 按保本微利原则出售, 其成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、企业管理费、贷款利息和税金等 7 项因素, 原则上企业管理费不超过 2%、开发利润不超过 3%, 使中低收入家庭有能力承受. 租赁住房方面, 提出加快建设廉租住房和公共租赁住房, 以满足不同层次居民的住房需求.
租赁与保障房受制于财政状况, 建设相对缓慢. 从全国公共财政支出中保障性安居工程支出来看, 近年来相关支出维持在 4000 亿元左右的水平, 与2017 年超过 10 万亿元的全国房地产开发投资相比资金体量较小, 且相关支出主要受棚改全国财政支出支撑, 2017 年保障性安居工程全国财政支出已有所下降. 值得注意的是, 保障性安居工程支出中的廉租房与公租房财政支出近年来持续下滑. 另外, 从保障性安居工程建设...
篇三：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析浅析我国房地产发展现状及未来趋势文 / 夏晴
260141【摘要】房地产行业作为我国国民经济的支柱性产业，得到了房地产金融的大力支持，发展势头异常迅猛，但是也暴露出不少问题，如市场秩序不合理，金融体系不完善，刚性需求不稳定。这些问题得不到有效解决将严重影响房地产行业的稳健发展，因此本文将从房地产业的发展现状入手，指出房地产业存在的问题，并分析房地产业未来的发展趋势。【关键词】房地产业；作用；发展现状；发展趋势1、引言房地产业是国民经济的重要产业，在国民经济增长中占据基础性的地位。房地产行业对经济的影响具有敏感性和超前性，能够对上下游的产业产生一定辐射作用，其发展能够带动相关产业的发展。就目前来看，市场秩序不合理，金融体系不完善，刚性需求不稳定等问题的存在严重影响了房地产的健康发展，这引起了国内外学者及房地产企业的广泛关注。下面文章将首先介绍房地产行业在我国经济中的地位与作用，进一步阐明房地产业的发展现状及未来的发展趋势，为政府采取一定措施解决房地产问题提供借鉴。2、我国房地产业的地位与作用2.1 房地产业促进国民经济的发展房地产业的公共建筑建设是一种投资行为，其形成的工程产值既对推动国民经济稳定持续增长、拉动内需具有重要的作用，又对改善投资环境，吸引更多的国际资本具有重要的作用。房地产业作为国民经济的支柱产业，在国家的经济收入中一直处于基础性的地位，房地产经济的稳定健康发展对国民经济的发展有着重要的支撑作用。国家和政府必须高度重视房地产业的发展，必要时可以出台相应的政策制度以规范房地产市场，保证房地产经济持续稳定地发展，对于我国国民经济的发展大有裨益。2.2 房地产业带动相关产业的发展房地产业是国民经济发展的基础性产业，其产业链条非常长，房地产业在发展过程中需要消耗大量的建筑材料、水资源、电能源等，这就需要建筑材料行业、水利部门、电力部门为其提供相应的能源来满足房地产业发展的需要，与此同时这也促进了这些行业自身的发展。由于房地产业对其他相关产业的发展具有引导性和支撑性的作用，如果房地产业发展低迷，那么也会阻碍与其相关的产业的发展。因此，我们需要对房地产业的健康发展有一个良好的认知，加快推进房地产业的发展。2.3 房地产业改善居民的居住环境随着国家近几年经济的发展，出现了大量的“拆迁房”，拆迁房的出现改善了人们的居住环境，美化了城市的环境。房地产业的迅速发展带动了其他相关产业的发展，在解决住房问题的同时也为社会创造了更多的就业机会，加快了城市化的进程。住房问题一直是中国老百姓比较关心的问题，房地产业的繁荣发展满足了人民群众的生存需求，方便了人们的生活，间接地为国家解决了民生问题。3、我国房地产业的发展现状3.1 市场秩序不合理我国房地产业制度尚不完善，发展相对落后，特别是房地产商在用地的时候常存在违规的现象，如农业用地的非法侵占、土地资源的滥用等，甚至还有不法承包商非法获取土地使用权，严重减少了国家的土地储备，使土地资源大量流失进而引发了国民经济的畸形发展；同时有些房地产开发商存在着利用虚假广告欺骗消费者的行为，不仅损害了购房者的合法权益，也使房地产市场失去了秩序性和公平性。3.2 金融体系不完善目前，我国的房地产金融已经完成了基本的制度建设，而且呈现出了良好的发展态势，但是仍然存在一些问题，主要表现在以下两方面：首先，住房消费信贷给银行带来潜在风险，如贷款资产缺乏流动性、资金来源问题等；其次，房地产贷款长期倾向于开发贷款而住房贷款发展明显不足，在发达国家，住房消费信贷在整个房地产贷款总额中可以达到 70% 的比重，而在我们国家，消费信贷所占的比例还不到 10%。3.3 刚性需求不稳定随着我国房地产开发投资的规模不断扩大，商品房的供应增加，空置面积增多，使得房屋的销售面积持续低于施工面积，具体见图 1。但是一些房地产开发商和少数的购房者为了牟取暴利而不断地抬高房价，导致部分地区的房价出现畸形增长，房价居高不下，使得普通的老百姓买不起房，房地产业的有效需求严重不足。3.4 发展的速度过快虽然我国的房地产业起步较晚但是其发展速度却是不容小觑的，在短短的十年内就已经达到了国外发达国家三十年的程度，这与我国的国情也有着密不可分的联系。从 2005 年到 2015 年，大量农村人口转移到城市，大规模的城镇化建设犹如异军突起，人们对住房的需求量大幅度增加，相应的，许多与之相关的产业也投入到房地产市场的运营中。但由于我国的房地产基础比较薄弱，这种不合理的增长缺乏有效的监管，很快就出现了房价暴涨的问题，影响了国民经济的健康发展。图 1 2015-2017 年我国商品房供需关系 4、我国房地产市场的未来发展趋势房地产业对我国国民经济的发展有着举足轻重的作用，不仅表现在房地产业可以促进经济的发展，还表现在可以提高人民的生活水平，改进了老百姓的生活质量。未来我国房地产市场的发展应朝着更加规范、更加良好的方向发展，同时依托科技创新、注重对环境的保护也是房地产市场发展的必然趋势。4.1 国家要规范管理我国发展的是中国特色社会主义事业，在保证市场合理运行方面政府发挥着巨大的引领和导向作用，对于房地产这样的支柱性产业更需要政府的大力监管。房地产业的产业链比较长，在发展过程中波及到的行业也非常多，国家在对民营资本和国有资本调整时需要考虑诸多因素。政府可以差别化房地产税收政策，按照房屋的面积合理征收房地产税收以抑制不合理的房地产市场需求；还可通过不断完善房地产开发土地供应办法来集中力量建设廉租房等，保障低收入群体有房住。通过这些措施，对维护我国房地产市场的良好秩序、保证房地产业的健康发展具有十分重要的意义。4.2 房地产市场愈加完善在过去的一段时间内，我国的房地产业处于持续稳定的上升阶段，但是受诸多因素的影响，在房地产的投资开发中存在低冷问题。目前我国的房地产市场还面临着诸多问题及矛盾，但是从宏观角度来看，我国的房地产业还处在上升阶段，在发展过程中难免会出现低迷期。随着研究的不断深入，我国将会出台更加科学（下转 37 页）
37（上接 35 页）的政策与可行的制度，合理地干预房地产市场，进一步推动社会经济的发展，实现房地产业的良性发展。4.3 改善低收入人群的居住条件我国目前正处在一个经济不断发展的阶段半岛全站，无论是基础性产业或是其他金融服务型企业都应该密切关注低收入人群的需求，因此，国家出台的保障性住房政策是影响极其深远的产业政策，提倡保障性住房也是保障低收入居民基本生活需求的惠民政策。近几年，保障性住房缺乏完善的制度约束，在住房面积和价格方面都存在诸多不合理的现象，严重影响了城市化的进程，阻碍了国民经济的发展。因此，在未来房地产业的发展过程中，改善保障性住房的建设将成为非常重要的一个环节，通过土地、税收、信贷等政策逐步对保障性住房进行结构上的调整。短期内效果可能不是很显著，但是长远来看，这对合理调整行业利润率、保证低收入群体的住房需求、促进国民经济发展都有十分重要的意义。4.4 坚持走节约资源和能源之路随着我国人口的不断增多，资源和能源也日益枯竭。房地产业作为资源和能源的消费大户，如何做到合理利用资源、节约资源就显得尤为重要。房地产业在开发过程中，它的土地资源是稳定不变的，如何能够平衡开垦资源和利用资源是十分重要的。为了保护一些原始的名胜古迹、草原、村庄，国家和当地政府都出台了相关的政策，所以，保护资源和发展房地产业是相应同步进行的。结语：房地产业是国民经济的基础性产业，它的健康发展关系着国家和人民的切身利益。房地产市场的稳定，将有助于国民经济的稳定。在市场经济快速发展的背景下，我国的房地产业暴露出了许多的不足之处，如市场秩序不合理、金融体系不完善、刚性需求不稳定、发展速度过快等一系列的问题，影响了社会经济的正常发展以及人们的正常生活。因此，未来房地产业在发展过程中国家要出台相关政策规范管理，使房地产市场更加完善，还要以改善低收入人群的居住条件为目标，坚定不移地走节约资源和能源之路，使房地产业沿着正确的道路前进，为国家经济的发展做出更大的贡献。参考文献：[1] 姬建朝 . 我国房地产经济发展现状与及发展趋势研究 [J]. 中国外资，2012，21：（7）：82[2] 马勇 . 我国房地产经济发展现状与趋势[J]. 全国商情 ,2013(l3).[3] 高洪祥 . 关于房地产经济发展方向的预测与思考 [J]. 住宅与房地产，2016,(3)：4+7.[4] 黄平，吴春义 . 我国房地产行业发展现状以及趋势分析 [J]. 新建设：现代物业上旬刊，2011(11).[5] 赵立松 . 我国房地产经济发展趋势分析田 . 合作经济与科技，2014，03：22-23.[6] 刘洪玉 . 如何建立房地产市场的长效机制[J]. 中国房地产业 .2014.1-2管理成本，也让房主们更安心。如果签约租客存在严重失信行为，将实时提示“信用认证不成功，无法入住相寓”，而对于绝大多数的通过信用认证的租客，还可以申请相寓信用租房，享受“押金减免房租月付”的权益！做了信用认证，如在相寓租住过程中，租客发生拖欠房租，拒缴违约金，损坏房屋财产拒赔，恶意欠缴水电费等不良行为，其不良信息将会被反馈到芝麻信用，通过芝麻信用全行业的联合惩戒机制，督查客户尽早处理不良记录，否则可能对租客的其他生活方面造成影响。
3.2 金融创新，盘活租赁住房资产，扩大住房租赁供给2017 年，针对住房租赁企业融资的金融创新产品取得突破。在政策层面，由“试点”转变为“鼓励和积极支持”，政府对于 REITs（以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种房地产投资信托基金。）的态度发生重大改变。在实操层面，2017 年 10 月以来，先后有魔方公寓、自如 1 号、新派公寓（国内首单长租公寓资产类 REITs）、保利地产、招商蛇口及旭辉领寓 7单住房租赁资产证券化产品密集落地，规模合计350 多亿元。类型主要有信托受益权类 ABS、REITs、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、租赁消费分期类 ABS 及资产支持票据 ABN。剖析上述 7 单产品，非自持物业，如魔方公寓和自如 1 号，主要是通过信托受益权类 ABS 来盘活未来租金收入；而自持物业，如新派公寓和保利地产则是发行 REITs。两类业务的优先级平均发行利率都在 5% 左右。作为实现不动产证券化的重要手段，REITs是一种信托基金，类似股票。过去多年来，REITs 在国内住房租赁领域都未成气候，原因一是租赁物业分散，产权不清晰，操作流程繁杂；二是租金回报率低；三是基础法律法规尚不完善。另一个重要原因是税收。REITs 有个非常典型的特征，即所有收益都分配给投资人。国外 REITs在分配收益时，投资人可以获得 25% 企业所得税的部分抵减。“相较而言，房地产行业较为特殊，国内操作 REITs 涉及契税、土地增值税、股息红利税等多个税种。如果税收政策能够同步完善，少交所得税，大家才有动力做。
3.3 细化产品，挖掘产业链价值目前，处于起步期的住房租赁企业，还处于同质化竞争，未来需要向差异化竞争发展，重点在服务。多层次租赁需求需标准化满足。以北京为例，目前北京市拥有大约 40 万租客。北京缺乏大量的 500 元到 2000 元之间，可满足低收入群体基本居住需求和安全保障的标准住宅，这是北京市住房租赁市场长期以来存在的问题。无论是有房换租家庭、无房整租家庭、年轻白领的品质合租、单身独居人群的品质居住、老龄人口的分散式居家养老需求。不同群体的租房需求共同指向的是“品质”，是“好宅”而非“豪宅”。参考文献：[1] 迈点研究院 ,2017 年度中国服务式公寓大数据分析报告 [R].2017-12-26. [2]深度调查：长租公寓短期盈利艰难“抢滩”战仍被打响 [EB]. 人民网 ,2017-10-11.[3] 链家研究院,租赁崛起[R].2017-10-09. [4] 易居房地产研究院，全国 50 城房租收入比研究 [R].2017-07-29.[5] 相寓信用租房又添利器 . 信用认证服务全国开启 [EB]. 和讯房产，2017-11-02. [6] 住房租赁资产证券化迎风口 REITs 未来或挑大梁 [J]. 上海证券报 ,2018-01-17.万方数据
篇四：我国房地产市场现状及未来发展趋势分析2012. 11中国房地产行业发展现状及未来发展趋势（ 内蒙古科技大学建筑与土木工程学院， 内蒙古包头014010）［摘要］ 本文从中国宏观经济发展状况、 人口状况和国家政策的现状出 发， 详细的分析了 它们与 房地产行业发展的关系， 在此基础上概况出了 中国房地产行业的发展现状。
同时， 从宏观经济、 城市化和社会保障房方面入手， 给出 了中国房地产行业未来的发展趋势。［关键词］ 房地产; 现状; 未来; 趋势［中图分类号］ F123［文献标识码］ A［文章编号］ 1005 － 6432 ( 2012) 45 － 0062 － 041中国房地产行业发展现状1.1宏观经济发展与房地产业1.1.1人均 GDP 与房地产发展阶段联合国对一些发达国 家房地产市场发展的 研究表明， 发达国家在经济起飞期都存在一个房地产快速增长期， 时间为 20 ～ 30 年。
中国 人均 GDP 在 1998 年达到 821 美元， 当 时正值中国 住房货币 化改革实行， 房地产业开始进入市场化运作阶段， 也就是真正的 房地产业起步阶段； 2003 年人均 GDP 接近 1300 美元， 房地产开发投资也进入快速发展阶段。
目 前房地产正处于 1300 ～ 8000 美元阶段， 正是发达国家所经历的房地产业高速发展期。
近 10 年来， 中国人均 GDP 年增长进度一直保持在 10% 以上， 根据国 务院发展研究中心预测， 20102020 年经济增长相对 “十一五” 期间有所放缓， 但仍将保持在 7% 左右。
预计 2030 年左右中国人均 GDP 将达到 8000 美元， 也就是说， 中国房地产业仍将保持 15 ～ 20 年的快速发展。图 1中国人均 GDP 水平与房地产行业发展阶段资料来源：
中国指数研究院1.1.2GDP 与房地产发展吻合度在经历 1998、 1999 年的低谷后， 国内经济在 2000 年开始复苏， 2003 年时已经走出萎缩， 当年 GDP 同比增长10% ， 2008 年进一步上升到 18% ， 2009 年稍有回落， 然而仍然保持 8% 的增长率， 显示出国内经济正处于经济高涨阶段。
房地产开发投资自 1997 年后同样逐年递增， 房地产开发投资额占 GDP 的比重由 1986 年的 1% 增加到2007 年的 14. 5% ， 根据国际经验， 房地产投资占 GDP 比重的合理范围在 10% ～ 14% ， 中国目 前房地产投资水平在较为合理的区间。
通过相关性计算可知， 19862009年， 房地产开发投资额与 GDP 的相关度高达 0. 974， 与固定资产投资的相关度达到 0. 997， 房地产投资与 GDP 的增长有较高的关联性。
在未来中国 GDP 保持稳步快速的增长的同时， 与 GDP 高度相关的房地产投资也将保持长久的平稳快速发展。1.1.3居民收入与支付能力房价收入比可以大致反映居民购买住房的支付能力。在正常居民收入增长及房价增长下， 房价收入比呈现平稳变动。
中国国家统计年鉴长并处于较高水平； 第二阶段是 19941996 年， 1994 年大幅下降后， 进入平稳上升阶段； 第 三阶段是 19972003 年， 1997 年大幅提高后进入较为平稳阶段； 第四阶段是 20042006 年， 为快速上升阶段。
20042006 年，每户住房总价快速上升， 而每户家庭总收入的增速相对平稳， 二者的增速差迅速扩大， 结果导致了房价收入比的快速上升。
20082009 年平均房价收入比有所下降， 2009年降至 7. 41， 但仍高于 2006 年之前的水平， 可见降幅较为平缓。
中国当前的平均房价收入比是较低的， 低于 6. 4 ～ 8. 4 的国际平均水平。图 3中国住宅价格及房价收入比走势图资料来源：
中国统计年鉴1.1.4居民收入与住房水平随着中国总体经济的持续快速发展， 城镇居民家庭收入也增长较快， 2007 年城镇居民人均可支配收入 17175元， 同比增长 8. 8% ， 十年来年均增长率达到 10. 58% 。随着中国城镇居民人均可支配收入的增加， 居民的住房状况也不断改善， 人均住房面积从 1998 年的 18. 7 平方米上升到 2007 年的 28. 2 平方米， 年均增长率达到 4. 7% 。
根据世界银行 2004 年的世界各国人均住宅使用面积的统计资料看出， 中国城市的住房面积略高于中等收入国家， 但与发达国家相比， 仍有较大的差距。中国人均可支配收入与人均住房建筑面积统计表年份城镇人均可支配收入 （ 元）增长率（ % ）人均住房建筑面积 （ 平方米）增长率（ % ）199854255. 118. 75. 1199958547. 919. 43. 7200062807. 320. 34. 6200168609. 220. 82. . 322. 89. . 023. 73. 9：
相关年份国家统计年鉴1.2人口因素与房地产业1.2.1城市化水平1996 年以后， 中国在加速城市发展的战略决策和重塑工业化模式的大背景下， 城市化进入了高速发展阶段，在 19962009 年的 14 年间， 城市人口 由 3. 7 亿上升到6. 2 亿， 提高了 67. 6% ， 年均增长达到了 4. 8% 。
按照发达国家的发展经验， 当一个国家城市化率达到 30% 时， 整个城市化将面临一个起飞阶段， 而从 30% 到 70% 时， 将进入一个高速发展的阶段。
城市化进程的加速， 必然要发展作为城市基本功能要素及市民居住必需的房地产业。1.2.2家庭规模与结构中国人口的家庭规模正在不断小型化， 家庭类型也日益核心化， 三口之家及二人世界已经逐渐成为中国家庭户的主要形式。
一方面是住房总套数增加， 大家庭变成小家庭， 人口数量一定的情况下， 住房需求的总套数增加； 另一方面将在很大程度上影响住房需求结构， 小规模家庭结构的快速增长， 有可能会对未来住房供给结构和占有性质带来深远的影响， 它会推动小户型需求和租赁的需求。1.2.3年龄结构中国人口年龄结构和变化趋势表明在未来十年内仍将继续保持旺盛的住房需求。
按照 25 年后这部分人口进入家庭形成期的一般规律， 中国约在 20072017 年期间将会出现一波新家庭高峰， 这可能会引起两类住房需求， 一是新家庭独立购买或租赁住房， 二是限于支付能力而先与其下一代共同完成改善性升级， 此后再随着新家庭收入的增长而分户。1.3国家政策与房地产业1.3.1保障性住房政策2007 年 8 月 ， 国务院发布 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》， 提出了住房保障制度目标和框架。
其核心内容是要 “加快建立健全以廉租住房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。
今后一段时间， 保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点， 住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系， 将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系， 以满足不同居民的购房需求。对于中国， 从短期来看， 目前保障性住房的投入相对很小， 短期增加的供应有限， 受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群， 房价上涨的推动力基本不受影响；同时， 房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出， 执行上存在很大困难， 今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入； 中长期来看， 国家政策上规定 “保障住房建设用地占总土地供应 70% ”、 信贷、 税收等政策， 明确了国家对于房地产业的产业方向， 从源头上引导保障性住房的建设， 未来保障性住房力度将持续加大， 对市场的影响会逐渐显现， 结构性的调整将引起行业主体的变化， 商品房市场份额将减少， 商品房利润率将会因保障性住房的影响而回落。1.3.2物业税国税总局相关人员表明中国将积极稳步推行物业税，目前已经在上海和重庆两地开始积极推行。
从国际范围来看， 房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一， 开征物业税符合国际潮流。如果开征 “物业税” 则将彻底改变商品房价格内 所包含的税费构成， 将原有由开发商缴纳的税费分期由政府通过物业税收取， 均摊到房屋的保有阶段。
如此一来， 开发商不必集中将如此多的税费一次性缴纳， 开发成本必将大幅度下降， 商品房价格也将下降。开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本， 对投资和投机性需求的抑制作用较大 。
房屋价值如果提升了， 则购房者在持有环节中将背负重税， 若是用于投资用途的， 出租的费用赶不上缴纳的税费， 投资回报期大大延长， 商品房的投资价值几乎失去， 市场上购买房产用于投资的人群将大大减少。1.3.3新政策对市场的影响2011 年 1 月 国务院发布 “关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”， 提出 “明 确房价控制目标、 更大范围更加严厉的限购政策” 等一系列政策。
此次调控政策密度、 严厉程度超出市场预期， 特别是明确提出 “房价控制目标”， 加上限购措施的大力度、 大范围执行， 将大大改变参与各方预期， 特别是购房者 （ 包括投资者）
另外， 二套房首付提高、 营业税征收从严、 加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本， 也将增加投资性购房的获利风险， 抑制投资投机性需求的释放。
一系列政策将对市场需求产生显著影响， 特别是对大中城市和更多可能实行限购政策的城市， 市场需求将得到显著抑制， 短期内市场量价调整不可避免， 长期来看， 房产税配套改革逐步进行， 市场短期的调整和阵痛有利于市场长期健康、 稳定发展。中国市场2012 年第 45 期 （ 总第 708 期）采购与供应链
2012. 11652房地产市场发展趋势分析从宏观经济上看， 中国人均 GDP 超过 2000 美元， 长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。
居民的消费能力大大提高， 消费结构也会变化， 这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。
中国宏观经济正处于快速增长阶段， 房地产投资在其中起着重要的贡献作用， 国外经济发展历程也证明， 国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时， 中国人口的城市化正处于加速阶段， 城市人口购买能力不断提高， 住房的有效需求增加。
家庭规模的小型化、 家庭世代的降低、 消费观念的转变、 个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构， 小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化， 货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力， 开发企业将比以往更加注重融资能力。
在资金压力及金融风险下， 很有可能会出现新的融资渠道， 房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。
由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开， 各种资源向营运效率较高的企业集中。保障性住房政策将是最为重要、 影响最为深远的产业政策。
中国房地产将向保障性住房倾斜， 保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分， 结构性的调整过程将主要通过土地、 信贷和税收政策逐步调整实现， 短期内由于市场供应量有限， 对整个房地产市场影响有限； 中长期看， 结构调整无法避免， 行业利润率将回落到合理水平， 开发企业也将更多涉足保障性住房开发。目前中国房地产处于行业快速发展阶段， 短期内由于新政策影响， 市场不可避免出现调整。
在土地、 资金、 市场观望的压力之下， 行业内部不断调整和变革， 市场将会更加规范， 远期来看市场拥有稳定的需求檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵檵。（ 上接 P41）
领导下达的工作任务， 落实起来差强人意，各级在时间上拖拖拉拉， 在完成上勉勉强强， 工作做得好坏无人问津， 没有后续跟进的奖惩制， 执行力成了 口头禅。
鉴于这种情况， 保障中层管理人员和员工有畅通的、铁腕的、 奖罚分明的执行力对政策的实施有着积极的作用。
同时， 对于各业务部门的领导人员， 也要起到带头作用， 倘若领导都不把上级下达的任务当成一回事， 试问下面的员工又怎么会拼命工作呢？ 要想让一项任务顺利、 高效地完成， 除了吸引 人的奖励机制以及明确的责任分工外， 分管的领导和部门负责人更要以身作则， 才能让员工拧成一股绳、 形成合力。4.4危机责任意识等各种意识的保障上班作息时间到了， 办公室才陆续走进三三两两的员工； 办公室经常不是没关门窗就是没关水电。
面对安稳的工作， 没危机感和责任感， 混日子的人越来越多公司上下已经积重难返， 逐渐形成对企业的发展漠不关心的涣散局面， 不断延误发展时机。因此， 必须增强各级人员的危机感和责任感， 从思想素质上保障发展， 而加强各种制度的制约和执行力就是其保障， 当然， 要想事无巨细， 就必须把工作做到细节去， 公司每项体制的优化难免会让现阶段一部分已经养成惰性的员工有意见、 抵触情绪很高。
摘要：伴随着经济的快速发展，市场的多元化，城镇文明建设的工程不断地得到落实和推广。并且随着人口的大量增加，城市化的现象明显，人们对住房的需求量大，住房的土地面积不断地扩大，且房价持续地上涨，房地产行业的发展成了必然的趋势，且发展的势头呈现出逐年上涨的趋势，是地区内经济发展的重要来源。但是房地产经济发展的现状仍存在着一定的问题，成为房地产发展中的阻碍，为了更好的推动房地产行业实现其可持续的发展，需要了解房地产行业发展中的问题，制定适宜房地产行业发展的方案，明确房地产行业发展的目标，探究其未来发展的趋势。
关键词：房地产；现状；未来；发展趋势 中图分类号：F299.23 文献标识码：A
如今房地产行业的发展已成了行业内的龙头产业，其发展的速度极快，普及的面较广，甚至在一些地区内出现了供不应求的现象，在近几年来房地产呈现出了全面化、覆盖性的发展，并且房地产行业的发展带动着周边行业的发展，例如建筑行业、室内设计行业、装修行业等的发展，提供了更多就业的机会，扩大了就业的空间，为国家的经济注入了活力，提高了国家的经济水平。但是房地产行业在快速发展的同时，也带来了大量的问题，对社会产生了不利的影响，如房屋建筑增加，加重了树木的砍伐，并且对泥沙等的大量求导致对环境的破坏增大，不利于生态文明的发展等。所以在房地产行业的发展中应面对发展的现状，综合的看待发展的问题，在致力于经济发展的同时加强对其发展过程中出现的问题的关注，及时的解决问题。
房地产行业虽然发展迅速，潜在的问题却层出不穷，需要辩证的去看待房地产行业的现状。下文将根据房地产行业的发展状况，从其发展中的优点和缺点出发，全面的分析其发展现状，客观的评价其发展的问题。使房地产行业得到更好的发展。
众所周知，房地产行业的发展是极快的，在各个行业中的发展中都呈现出领先的状态，是国家经济发展中的主力军，在国家的经济中占据了重要的地位。而且就目前的状态看房地产行业仍处于高速发展的阶段，且有越来越好的发展趋势。首先由于时代的进步，经济水平的提高，国民的生活质量越来越高，所以针对住房的问题的要求也越来越高，无论是买房结婚，抑或是买房投资都导致房子的需求量不断的上涨，房子的价格也在不断地上涨，房产行业已成了时下经济发展最迅速的行业之一，大大的促进了地区的发展。但与此同时房价的疯狂上涨，给国民的生活以及工作都带来巨大的压力，甚至造成了不良的社会现状，滋生了很多关于房地产方面的社会问题。
房地产的行业的发展也拉动着其他行业经济的发展，促进了我国 GDP 的提高，而且在国家的 GDP 中占据了极大的比例半岛全站，所以房地产在国家的经济中具有推动的作用。其次由于国家经济的提高，促进了综合实力的增强，在一定程度上提升了居民的生活质量。从生活质量的角度来看房地产行业的发展解决了居民住房的问题半岛全站，使住房的环境、房内的设施以及住房的体验更加的优越。所以使生活的质量得到了更好的提高。其次通过房地产行业的发展，带动着其他行业的发展，为居民提供了更高的就业空间和发展的平台，扩大了经济的来源，提高了居民的收入。房地产行业的发展为居民提供了更加优越的房子资源。良好的住房体验已经成了不少居民的住房需求，也完成了居民对安居乐业的向往，生活水平的质量已经得到了显著的提高。
买房已经成了一种社会的趋势，房价的持续上涨不仅没有减少这种现象，反而助长了居民买房的热潮。导致房地产行业发展白热化，拥有者强大的资产基础，获取了丰厚的利润。得到了投资界的普遍看好。但是在房地产的管理和调控方面政府的落实明显不足，出现了房地产行业秩序紊乱，价格控制不合理的现象。甚至在一些地区房地产的价格已经远远超过了居民可以接受的范围。使得房地产的价格问题一直被社会所诟病，所以政府需加强对房地产的市场管理，增加管控的力度[1] 。
在我国经济的高速发展中，房地产行业一直被业界所看好，认为其极具有投资的价值，可以保证资金的回升，所以近几年来，关于房地产行业的投资数见不鲜，已经成了居民心中投资的最好方式之一，房地产行业的投资一直被居民所推崇，甚至形成了“炒房”的热潮，而且“炒房”的群体不断的被扩大。但是随着炒房热度的只增不减，房子的价格也被哄抬的居高不下，渐渐地导致人们忽视了房地产经济的本质属性是为居民提供住所。一味的进行投资，导致在房地产行业中出现了“有人买，无人住”的现象，一方面投资确实带来了经济的效益，另一方面房价的上涨将会加重普通居民购房的难度，导致两极分化的现象严重，出现马太效应。这种现象增加了市场监管的难度，不利于市场的宏观调控，使房价的价格控制难以稳定，影响居民对房地产行业的判断，间接的导致了居民对房地产行业的需求的不稳定性，不利地区内的统一发展。
房地产行业的发展到兴起时间迅速且短暂，导致很多的关于房地产行业的细节问题容易被忽略得不到及时的关注和解决，进而导致房地产行业的市场发展机制不够健全，存在着很多的矛盾。例如房屋的建筑需求与土地的面积占用之间的矛盾，大量的房屋建筑导致土地的占用面积过大，城市不断的被扩展，可利用的空间不断的减少，城市越来越拥挤，出现出行困难的现象。其次建筑材料的应用与环境和人体健康之间的矛盾，在房屋的建筑和设计中涉及大量的资源利用的问题，例如树木的大量砍伐，泥沙等的采挖半岛全站，甚至是装修中的甲醛问题的出现，市场监管的不彻底将会导致对资源利用的失控，影响社会的可持续发展，不利于生态文明的建设。
经济的高速发展中必然带来一定的问题。万事万物皆有其两面性，在发展的现状中一些问题的存在是难以避免的，而且根据近几年房地产行业的发展，房地产未来的发展趋势也是充满了无限的可能性，需要对以后的发展抱有希望。并且随着时间的推移，房地产行业不断地改进，国家各项政策的施行都是对房地产的现状进行改进的表现，在房地产的行业中已经取得了显著的进步，呈现出了良好的发展趋势。但是仍然需要不断的改进，不仅要促进房地产行业的发展，也应兼顾社会的发展，以及生态文明的发展，实现国家的综合发展。
所有行业的产生和发展都需要经过漫长的时间，需要由不成熟的阶段过渡向成熟的阶段，在此期间需要不断地试错 （下转第 6 页）
2020 年 1 月 是说一个人每买一百次“双色球”彩票，他大概有六到七次的中奖机会，而在所有的中奖可能中，购买者中一等奖的概率只有 1/17721088，能在两千多万个参与者中成为那个幸运儿，其难度可想而知。由此可见，彩票中奖的概率并不高，想把购买彩票作为职业来发家致富的可能性基本是不存在的。在购买彩票之前，概率论与数据统计知识的运用有助于帮助购买者你先看看中奖概率，以平常心看待每一次购买彩票的行为，不要对其能够中奖抱有过大期待，而去把时间和精力投入到能切实为自己带来效益的社会经济活动中[5] 。
在当今社会中，“炒股”也是一个热门话题，和彩票购买不同，“炒股”需要运用到相当专业的金融知识以及概率论思想，如此才能在日趋激烈的金融市场上抓住机遇，防范金融风险，创造经济效益。假设现行市场上有三种股票，通过初步预测，这三种股票能为持股人带来经济效益的概率分别是 0.8，0.5，0.3，那么，这三只股票中至少有一种股票能够获利的概率是多少呢？在已经知道一定的概率数据的前提下，股票购买者就可以提前计算各种股票的获利概率，在上述问题中，就可以利用现成的概率计算公式来计算至少有一种股票能够获利的概率。依旧是以上述给出的股票获利数据为例，至少有一种股票获利的概率大概是 0.93。虽然说这个数据不一定是准确无误的，但是至少可以为股票购买者提供一定的参考，有助于股票购买者理性购买，有利于防范金融风险[6] 。
随着我国社会保障事业的不断深入发展，保险成问题成为广大城乡居民共同关注的热点问题。在选择办理保险业务时，人们总希望能够选择那种能够为自己带来实际收益的保险服务，在众多的保险保障业务中，他们只有计算每一种业务为自己带来的实际收益，才有助于自己做出正确选择[7] 。换个角度来说，保险办理者可以通过逆向思维考虑保险公司的经济业务情况，从而来推导出自己可能获益的概率。
在实际投保前，投保人可以参考借鉴一下保险公司的相关数据。现在我们做出简单举例，假设一年中有 2000 个人在保险公司投保，而这些人发生意外事故的概率大概是0.005%，每人办理保险业务都需要交费 20 元，倘若发生事故，择期可以领取 2000 元的保险金，那么，就可以根据这些数据计算保险公司的亏本概率，通过伯努利实验以及相关的计算公式，我们最终可以得出保险公司亏本的概率无限接近于 0 的答案，虽然这项计算受到外界不确定性因素影响较大，但是也足以为投保人提供一定的参考，有助于投保人在一众保险业务中做出正确抉择，为自己带来最大化收益[8] 。
概率与数理统计在经济分析中的作用是显著的，这一点从我们这篇文章中所提到的各种内容中可以看出来，概率与数理统计在经济分析中不仅仅是一种辅助的工具，同时也是经济分析的一个重要分析手段，在概率与数理统计的帮助下，对于经济的各种走向、过程、制造效果等和经济有挂钩的各种方面都成了我们进行经济分析所要去分析的对象。如今我国的经济发展势头已经不如之前的发展速度快，开始趋于平缓，因此我们应该利用好概率与数理统计做好经济分析，帮助我国经济发展可以持续稳定地继续发展。
[1]姜权.概率论与数理统计在大数据分析中的应用策略[J].山东农业工程学院学报,2018,35(12):10-11. [2]孙明娟,乔克林,董庆来.概率论与数理统计教学中学生应用能力的培养[J].陕西教育(高教版),2012(1):137-141. [3]党玮.关于概率论与数理统计教学的几点认识[J].数学教学研究,2012(01):12-14. [4]李双.《概率论与数理统计》教材与实践[J].数学教育学报,2012,21(05):84-87. [5]姜权.概率论与数理统计在大数据分析中的应用策略[J].山东农业工程学院学报,2018,35(12):10-11. [6]李双.《概率论与数理统计》教材与实践[J].数学教育学报,2012,21(05):84-87. [7]孙明娟,乔克林,董庆来.概率论与数理统计教学中学生应用能力的培养[J].陕西教育(高教版),2012(1):137-141. [8]党玮.关于概率论与数理统计教学的几点认识[J].数学教学研究,2012(01):12-14. （上接第 4 页）
与磨炼。而我国的房地产行业也是如此，由初始阶段的简单、单一、小规模发展为了现在的国家经济的重要来源，甚至是国家经济的支撑，具有极大的规模以及极大的社会需求量，并且被广大的投资者所看好，房地产行业也经历了层层的考验，并且在市场的发展过程中日渐成熟，取得了越来越好的发展，呈现出了较好的发展趋势。虽然房地产行业中仍然存在着大量的问题，但是随着国家以及行业内的整改，我国的房地产行业的发展正逐步的趋于完善[2] 。
由于房地产行业逐渐上涨的需求量，导致房地产行业内的价格居高不下，甚至出现了逐年上涨的趋势，“买房难、住房难”的现象出现，使广大的群众受到了来自买房的巨大精神压力和经济压力，严重的影响了普通居民的生活水平。但是与此同时，房子价格的管控问题已经得到国家的重点并持续性的关注，国家不断地调整对房地产行业整改的措施，通过近期房价出台的状态看，其上涨趋势已经得到了明显的控制，国家的相关措施表明仍会对房价进行持续的关注，使房子的价格更加的稳定以及合理化。
最初“马太效应”的产生，使收入的差距增大，增加了低收入群体购房的难度。从本质上看，房地产行业的发展具有一定的规律，而且在市场经济运行的条件下，政府根据发展的规律，做出对房地产行业的市场调控，使房子的价格趋于稳定，另外随着时代的发展，贷款等提前购房的方式兴起，并且不断的加大投放的力度，增进贷款的机制，减轻了低收入群体的购房难度，使住房问题得到了一定的改善[3] 。
综上所述，房地产行业的发展迅速，且势头猛烈，已成为了新兴的龙头产业之一，加快了国家经济的发展，对城市文明的建设具有积极的意义。然而又由于市场经济管理措施的落实不彻底等原因，导致房地产行业的发展存在不足之处，为社会的发展带来了一定的困扰。本文从房地产行业的现状出发，综合的看待房地产行业发展的优势以及不足，并且客观的分析其存在的问题，根据国家推行的政策以及近年来房地产行业的走向，探讨其未来发展的趋势。
房地产企业是我国房地产企业的主体， 占我国房地产企业总数的百分之八十多。
房地产开发业是竞争性行业， 所需资金量大， 资源占用多， 而且涉及到社会非常敏感的住房问题。
分析我国房地产企业发展简析中国房地产行业现状及未来发展趋势趋势， 对促进房地产业和整个国民经济的健康发展， 乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
中国房地产行业发展历史概述 第二章 中国房地产行业发展现状及存在问题 第三章
前言 房地产行业近年来在我国的发展日益壮大， 成为了我国经济发展中的重要一环， 随着二十一世纪的到来， 中国房地产行业也产生了 诸多问题。
怎样去认识和解决这些问题， 对我国房地产行业的发展及我国经济的发展， 有着至关重要的意义。
一、 中国房地产行业发展历史概述 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹， 被福利化的单位住房供应制度所取代。
自从 20 世纪 80 年代房地产业重新兴起， 90 年代进入快速发展时期以来， 我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化， 全国房地产开发投资也得到了 迅猛的发展。
据统计， 自 从 1992 年以来， 我国房地产开发投资累计已超过五万亿元， 年均增长 20%以上； 城镇人均居住面积由 1 992 年以前的 8 平方米， 提高到了现在的 20 平方米。
八十年代以前， 没有人公开地把房地产看成商品， 更不会把它作为商品来买卖。
党的十一届三中全会以来， 在经济体制改革的带动下， 房地产业， 这一亿万价值的巨大商品开始起动， 开始流通。
八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段， 是房地产业的第一次高潮， 使住房这一大商品的属性得到了明确。
1991 年 4 月， 中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：
“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。
而其重要标志就是， 房地产业在整个经济发展中的地位、 作用、 意义突出地显现出来。
历史进入了 一个新的世纪， 随着西部大开发步伐的加快， 及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢， 国外公司和企业将以更大的规模进入我国， 尤其是外资机构的进入， 则有利于改善房地产开发的融资环境， 刺激房地产业的发展。
房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点， 而这正决定了 其规模经营的性质。
但是， 我国的房地产企业大部分是各自为政， 分散经营， 综合实力弱， 发展缓慢， 竞争力差。
这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目 前已经形成了 一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止， 全国房地产企业已达到 3 万多家，房地产行业从业人员已突破 1000 万人， 并且出现了 一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、 经营与管理人才。
除房地产开发业外， 十年来， 还逐步形成了以评估、 经纪、 咨询为内容的房地产中介业， 以及以经营管理楼宇、 小区为主的物业管理业， 从而形成了 较为完整的中国房地产业的产业构架体系。
全国各地房地产业蓬勃发展， 各地出现了许多成功的房地产经营模式， 它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
1999 年房地产开发投资额为 4010.1 7 亿元， 到 2004 年达到 13158.25亿元， 房地产投资额平均每年增长 1000 亿元， 房地产开发投资占 GDP 的比例也逐年增加。
2004 年全国房地产施工面积从 1 999 年的 56858 万平方米上升到 140451 万平方米， 增加了 83593 万平方米， 平均每年增长 25 %，房地产开发规模逐步扩大。
②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平， 并明显高于全国平均水平。
随着东部地区土地资源偏紧， 房地产价格的上升和竞争激烈， 一些房地产开发商开始向中、 西部转移， 房地产的地区结构发生变化， 尤其是随着中部经济的发展， 中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。
随着生活水平的提高， 中、 西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加， 且中、 西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加， 由 2002 年的 1 3.6%，
24.3%，中、 西部居民购买商品住宅的增长比例较大， 均高于全国平均的增长比例。
可以看出， 随着西部大开发战略的实施， 中、 西部经济的发展， 地区间正逐步缩小差距。
在中国人口增长的情况下， 人均建筑面积仍在增长， 反映了城镇居民的居住水平得到了提高， 但因各地区的不同而略有差异。
这是因为东部地区经济发达， 房地产市场比较活跃， 居民可支配收入最高， 西部地区虽然房地产发展不完善， 但
人口密度较小， 相对来说居住面积较为宽松， 中部地区人口密度大， 经济又不很发达， 所以人均住宅建筑面积最小； 从其增长速度来看， 西部地区 5.1 %中部地区 4.6%东部地区 3.6%。
近来， 房地产市场出现了“三高”， 房价高、 居民购房热情高和居民可支配收入高。
2004 年全国商品房价格大幅攀升， 达到了 271 4 元/平方米， 比 2003 年增长了 355 元， 远大于 19982003 年年平均售价的增长， 其中上海、 北京、 深圳的商品房均价分别达到 8627 元/平方米、 6232 元/平方米、 6037 元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为 1 6683 元、 15638 元和 27596 元。
1、 随着城市化进程的加快， 城市人口数量的增加， 大量危旧房改造及房地产二级市场、 租赁市场的加快发育， 住房市场还存在较大的发展空间。
2、 以城镇人口人均增长 1 0 平方米计， 就需增加住房近 40 亿平方米。
加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年 1 亿平方米左右)， 今后 1 0 年， 我国的住房建设有持续的发展。
3、 一些机构对多个城市调查结果显示， 居民对现住房的满意率尚不到 20%，约有 48%的居民提出在两三年内愿意换购住房； 己购公房户中有 67%希望通过换购住房改善居住条件和环境， 再加上还有不少的居民愿意投资住房， 因此， 住房潜在需求量还相当大。
4、 加入 WTO 后， 我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为。